다주택자 취득세 중과 피하는 방법 – 구조 설계로 절세 가능할까?

📋 목차

• 다주택자 중과란?
• 중과세율 적용 안 받는 방법
• 실전 설계 예시
• 주택 수 산정 시 주의할 점
• 마무리하며
• 관련 콘텐츠 보기
• FAQ

✅ 다주택자 중과란?

다주택자 중과란 주택을 2채 이상 보유한 사람이 조정대상지역에서 주택을 취득할 때 기본세율(1~3%)이 아닌 8~12%의 높은 취득세율이 적용되는 걸 말해요.

주택 수	조정대상지역	취득세율
1주택	무관	1~3%
2주택	조정지역	8%
3주택 이상	조정지역	12%

예를 들어 조정지역에서 2주택자가 아파트를 5억에 구입하면, 8% 세율이 적용돼 취득세만 무려 4천만 원이에요.

✅ 중과세율 적용 안 받는 방법

다행히 다주택자라도 일부 요건에 해당하면 중과세율을 피할 수 있어요.

① 일시적 2주택 요건

• 기존 주택을 1년 이내에 취득
• 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택 매도

② 상속주택 제외

상속받은 지분형 주택은 일정 요건 충족 시 주택 수에서 제외돼요. 단, 지자체별 해석이 다를 수 있으니 반드시 확인 필요해요.

③ 분양권, 입주권은 제외

등기 전까지는 주택 수에 포함되지 않아요. 하지만 입주 후 등기되면 바로 포함되기 때문에 타이밍이 중요해요.

④ 법인 명의로 매수

법인은 중과세율이 적용되지 않지만 별도 법인세, 종부세 중과, 양도세 부담이 커서 전략적으로 접근해야 해요.

✅ 실전 설계 예시

상황: 2주택자인 A씨가 조정지역 내 아파트를 매수하려고 해요. 기존 주택은 현재 매도계약만 체결된 상태고, 잔금일은 1개월 뒤예요.

✔️ 전략
① 기존 주택 매도 계약 → 신규 주택 취득일 늦춤
② 기존 주택 잔금일로부터 1년 이내 신규 주택 등기
③ 신규 주택 등기일로부터 2년 이내 기존 주택 완전 처분
→ ✅ 일시적 2주택 인정 → 중과 회피 가능!

📌 이렇게 매매 순서와 날짜만 잘 맞추면 수천만 원을 아낄 수 있어요.

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✅ 주택 수 산정 시 주의할 점

• ✔️ 지분 1%만 있어도 주택 1채로 간주될 수 있어요
• ✔️ 오피스텔도 주거용이면 주택 수에 포함돼요
• ✔️ 세대 분리해도 실거주지 중복이면 합산될 수 있어요
• ✔️ 계약일이 아닌 등기일(잔금일) 기준이에요

📌 마무리하며

취득세 중과는 소급해서 환급받기 어려워요. “몰랐다”는 이유로 감면받을 수 없기 때문에 계약 전에 미리 구조 설계하는 것이 가장 확실한 절세 방법이에요.

오늘 알려드린 내용을 바탕으로 📌 일시적 2주택 요건, 상속 여부, 주택 수 판정기준, 등기일 체크 등을 꼼꼼하게 설계해보세요.

✅ 관련 콘텐츠 보기

• 보유세 절세 캘린더 – 취득세·종부세·양도세 납부 시기 총정리
• 주택 수 판단 기준 – 지분, 오피스텔, 분양권 어디까지 포함될까?
• 생애최초 주택 구입 – 혼인 시점에 따른 감면 체크리스트

혼인 시점에 따른 생애최초 취득세 감면 기준 총정리

 

FAQ

Q1. 일시적 2주택은 정확히 어떤 기준인가요?

A1. 기존 주택 매도 계약 후 1년 내 신규 주택을 매수하고, 신규 취득일로부터 2년 내 기존 주택을 매도해야 해요.

Q2. 상속받은 지분도 주택 수에 포함되나요?

A2. 지분 상속도 포함될 수 있지만, 일정 지분 이하 또는 단독 거주자가 있을 경우 예외 적용될 수 있어요.

Q3. 분양권은 주택 수에 포함되나요?

A3. 입주 전에는 포함되지 않지만, 등기되는 순간 주택 수에 포함돼요.

Q4. 오피스텔도 주택 수에 포함돼요?

A4. 주거용으로 전입신고 되어 있거나 거주 중이라면 주택으로 간주돼요.

Q5. 법인 명의로 사면 무조건 중과를 피할 수 있나요?

A5. 취득세는 낮을 수 있지만, 법인세·종부세 등 다른 세금 리스크가 있어요.

Q6. 세대분리하면 주택 수 줄어드나요?

A6. 세대분리만으로는 인정되지 않고, 실거주 여부와 주소 기준이 중요해요.

Q7. 계약일과 등기일 중 어떤 게 기준인가요?

A7. 취득세는 등기일(잔금일) 기준으로 주택 수를 판단해요.

Q8. 중과세율로 납부했는데 조건이 충족되면 환급 가능한가요?

A8. 대부분 환급이 어렵기 때문에 반드시 사전 설계가 필요해요.