고가주택 양도세 계산법 – 12억이 세금 기준선인 이유

12억 넘는 순간 달라지는 고가주택 양도세! 계산법부터 절세전략까지 총정리

“1세대 1주택이면 세금 안 내는 거 아냐?”
정답은 “12억까지만”입니다. 2024년 기준, 고가주택 양도 시 실거래가가 12억을 넘는 순간부터 양도세 과세가 시작돼요.

이번 글에서는 헷갈리기 쉬운 고가주택 양도세 계산법과 실제로 세금 줄일 수 있는 절세 전략까지 정리해드릴게요.

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📋 목차

• 고가주택의 정의
• 비과세 + 과세 병행 구조
• 실전 계산 예시
• 장기보유특별공제와 병행 전략
• 절세 팁 요약
• FAQ

📌 1. 고가주택의 정의

고가주택이란 1세대 1주택이라도 양도 당시 실거래가가 12억을 넘는 주택을 말해요.

• 기준: 실거래가 12억 초과
• 아파트, 단독주택 구분 없이 적용
• 공시가 X → 실거래가 기준

📌 2. 비과세 + 과세 병행 구조

12억 이하는 비과세. 초과된 부분만 과세됩니다. 단, 전체 양도차익 중 '과세 비율'만큼 계산해야 해서 헷갈릴 수 있어요.

과세차익 = 총 양도차익 × [(양도금액 – 12억) ÷ 양도금액]

계산된 과세차익에 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원 적용 후, 세율을 곱해 최종 세금이 나와요.

👉 장기보유공제 적용법 보러가기

📌 3. 실전 계산 예시

✔️ 실거래가 13억, 취득가 6억

• 양도차익: 7억
• 과세비율: (13 – 12) ÷ 13 = 7.7%
• 과세대상 차익: 7억 × 7.7% = 약 5,390만 원
• 장기보유특별공제 40% 적용 시: 약 3,230만 원
• 기본공제 후 과세표준: 약 2,980만 원
• 세율 15% → 세액 약 447만 원

✔️ 실거래가 15억, 취득가 6억

• 양도차익: 9억
• 과세비율: (15 – 12) ÷ 15 = 20%
• 과세차익: 9억 × 20% = 1.8억
• 장특공 40% → 1.08억
• 기본공제 후 → 과세표준 7,750만 원
• 세율 24% → 세액 약 1,860만 원

📌 4. 장기보유특별공제 전략

• 1세대 1주택일 경우, 보유 + 거주 각 40%까지 공제 가능
• 단, 과세 대상 금액에만 적용됨
• 직접 신청 필요 (자동 적용 아님!)

👉 장기보유특별공제 계산 방법 보기

📌 5. 절세 팁 요약

• 거래가 12억 이하로 맞추면 전액 비과세
• 양도 전에 장기보유 요건 충족 여부 확인
• 공동명의 활용 시 세금 분산 가능
• 증여 후 매도 전략도 고려
• 인테리어·중개수수료 등 필요경비 철저히 증빙

👉 부부 공동명의 절세 전략 보기

❓ FAQ

Q1. 고가주택 기준 12억은 언제부터 적용됐나요?
A1. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 실거래가 기준 12억 초과 시 고가주택으로 분류돼요.

Q2. 장기보유특별공제는 어떻게 신청하나요?
A2. 양도소득세 예정신고 또는 확정신고 시, 홈택스에서 공제 항목 선택 후 관련 서류를 제출하면 돼요.

Q3. 공동명의면 비과세 기준이 나뉘나요?
A3. 공동명의라도 전체 매매가가 12억 초과하면 고가주택으로 간주돼요. 하지만 세금은 각자의 지분 비율로 계산돼요.

Q4. 공시가격 11억, 실거래가 13억이면?
A4. 실거래가 기준이므로 고가주택에 해당돼요. 공시가격은 참고용일 뿐이에요.

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