부동산 명의자 양도 후 자금 회수 세무처리 전략

 

 

“명의자는 부동산을 팔았지만, 돈은 실소유자가 받았다.”
이 구조는 국세청이 가장 민감하게 보는 포인트 중 하나예요. 명의신탁 자체보다도, 그 이후 돈의 흐름에 대해 철저히 검증하는 추세랍니다.

만약 별다른 계획 없이 돈을 받게 되면, 세무조사 때 ‘명의자의 돈을 무상으로 받은 것’ = 증여로 간주돼요. 증여세, 소득세, 심지어는 양도세까지 겹치는 2중 과세도 가능하죠.

그래서 이 글에서는 자금을 받을 수 있는 ‘정당한 구조’를 사전에 설계하고, 그 흐름을 입증할 수 있는 문서화된 계획과 실무 팁을 소개할게요.

 

📌 실소유자 자금 회수의 세무 구조

부동산 명의가 실소유자가 아닌 경우, 양도 또한 명의자가 진행하게 돼요. 문제는 양도대금을 실소유자가 받는 경우인데, 이때 국세청은 “무상 이전” = 증여로 해석할 수 있다는 점이에요.

 

실제 조사에서는 등기명의자와 돈의 흐름이 일치하지 않을 때 “누가 이익을 얻었느냐”에 집중해요. 그래서 실소유자가 직접 돈을 받는 건 세무상 고위험 구조로 분류돼요.

 

즉, 등기는 명의자, 양도도 명의자, 세금도 명의자가 냈는데 돈은 실소유자가 받았다? 국세청 입장에서는 너무나도 명확한 증여 정황이 되는 거죠.

 

📌 자금 회수 시 발생 가능한 세금

실소유자가 아무런 구조 없이 양도대금을 받을 경우, 국세청은 아래 3가지 세금 중 1개 또는 모두를 부과할 수 있어요. 특히 증여세와 소득세 중복 가능성이 실제 사례에서도 많아요.

 

• 증여세 – 명의자의 재산이 실소유자에게 무상 이전된 것으로 해석
• 소득세 – 반복적 수령이나 사업성과 연관되면 기타소득으로 분류
• 양도세 중복 – 명의자 납부 후 실소유자가 별도 수령 시, 이중 과세 가능

또한 세무조사에서는 송금 사유, 계좌 명의, 타이밍까지도 모두 체크해요. 송금 간격이 짧거나 일시적이고 대규모일수록 의심받기 쉬워요.

 

📌 세무상 안전한 회수 구조 설계

실소유자가 돈을 회수하더라도, 명의자와 사전에 금전소비대차 계약을 체결하고, 회수를 ‘채무 상환’ 형식으로 하면 증여로 보기 어렵다는 판례가 많아요.

 

• ① 대여계약서 작성 – 명의자가 실소유자에게 돈을 빌린 구조
• ② 이자 지급 – 실거래성을 입증할 수 있는 최소 이자 송금
• ③ 계좌 이체로 송금 – 차입금 상환 명목 기재
• ④ 계약서, 이자 지급, 입출금 내역 전부 보관

💡 특히 이 구조는 실무 세무조사에서도 인정받은 사례가 많아요. ‘차입금 상환’은 무상이 아니므로, 증여세 부과 근거가 부족해지게 되죠.

 

 

 

📌 실전 사례로 보는 증여세 리스크

실소유자가 돈을 회수하는 과정에서의 차이는 종이 한 장이에요. 계약서를 썼느냐, 안 썼느냐에 따라 증여세 부과 여부가 갈리는 경우가 많아요. 아래 두 가지 사례를 통해 그 차이를 확인해봐요.

 

✔️ A사례 – 사전 대여계약 + 이자 송금

• 명의자가 부동산 양도 후 실소유자에게 2억 원 송금
• 금전소비대차 계약서 작성 + 이자 매월 송금 내역 보유
• 세무조사 시 “차입금 상환”으로 인정 → 증여세 과세 안 됨

❌ B사례 – 사전 계약 없음, 바로 입금

• 부동산 양도 후, 명의자가 실소유자 통장으로 전액 이체
• 국세청 “무상 이전으로 간주” → 증여세 4천만 원 부과
• 가산세까지 합쳐 총 4,800만 원 납부

내가 생각했을 때, 명의신탁보다 이 부분이 오히려 더 무서워요. 양도까지 잘해놓고 마지막에 돈 받는 과정에서 실수하면 모든 게 무너지는 거죠. 반드시 문서와 흐름을 세무관점에서 완벽히 준비해야 해요!

 

📌 주의사항 및 실무 팁

양도대금 회수는 아무리 실소유자 입장에서 당연해 보여도, 법적으로는 ‘명의자 돈’이라는 전제가 기본이에요. 이걸 뒤집기 위해선 계약서, 송금내역, 이자 입금 등 모든 정황을 준비해야 해요.

 

무엇보다 현금 수령은 피해야 해요. 계좌 간 이체로 명확하게 남겨야 하며, 송금 시 ‘차입금 반환’, ‘이자 지급’ 등의 용도 메모까지 기록해야 해요. 이게 세무조사 대응 핵심 포인트예요.

 

그리고 회수 시기는 너무 늦지 않게, 양도 직후 일정 기간 내에 실행하는 게 좋아요. 기간이 너무 길어지면 오히려 의심을 살 수 있거든요. 송금 타이밍도 전략이에요.

 

FAQ

Q1. 명의자와 실소유자 간 계약서를 반드시 써야 하나요?

A1. 네. 계약서가 없으면 증여로 간주될 수 있어요. 차입금 계약서가 가장 안전한 방식이에요.

 

Q2. 차입금 반환이라면 꼭 이자도 줘야 하나요?

A2. 이자 송금 내역이 있으면 실거래로 인정될 확률이 훨씬 높아져요. 최소 법정이자라도 설정하세요.

 

Q3. 계약서를 나중에 써도 괜찮나요?

A3. 소급 작성은 인정받기 어려워요. 반드시 양도 전에 준비해야 해요.

 

Q4. 현금 수령하면 안 되나요?

A4. 현금은 추적이 안 되기 때문에 가장 리스크 커요. 계좌 이체만 사용하세요.

 

Q5. 세무조사에서 이 내용을 물어보나요?

A5. 최근 트렌드는 ‘자금 흐름 추적’이에요. 송금 내역은 거의 100% 확인한다고 보면 돼요.

 

Q6. 자녀 명의로 팔고 내가 돈을 받아도 되나요?

A6. 계약서와 자금 흐름 입증이 있다면 가능하지만, 준비 없이 받으면 증여세 대상이에요.

 

Q7. 실소유자라는 걸 입증할 자료는 뭐가 좋을까요?

A7. 최초 자금 출처, 관리비, 대출 상환 내역, 명의자 진술서 등이 있어야 해요.

 

Q8. 증여세 부과를 막는 가장 좋은 방법은?

A8. 금전소비대차 계약서 + 이자 지급 내역 + 송금 내역 = 세무 3종 방어 세트예요!

 

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실소유자 자금 회수, 문서로 대비하지 않으면 증여세 폭탄 맞을 수 있어요.

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