가족 간 부동산 거래 시 유의할 세금 이슈 – 증여세·양도세·취득세 총정리

📋 목차

• 가족 간 거래의 세무 기본 원칙
• 주요 세금 ① 증여세
• 주요 세금 ② 양도소득세
• 주요 세금 ③ 취득세
• 실전 사례
• 세무조사 피하는 거래 방법
• FAQ

📌 1. 가족 간 거래의 세무 기본 원칙

“가족끼리 싸게 넘겨도 괜찮지 않을까?”
그게 바로 국세청이 가장 먼저 들여다보는 거래 유형이에요. 실제로는 거래 형태라도 ‘시가보다 저렴한 거래’는 증여로 간주될 수 있어요.

• 실제 계약서가 있어도 시세보다 낮으면 증여세 부과 가능
• 양도세는 시가 기준으로 계산될 수 있어요
• 매매로 처리했더라도 증여와 동일하게 세금 처리될 수 있음

📌 2. 주요 세금 ① 증여세

가족 간 거래 시 가장 먼저 걸리는 게 바로 증여세예요. ‘실제로 돈을 주고받았다’는 계약이 있어도, 시가보다 30% 이상 싸면 증여로 본다는 게 세법 원칙이에요.

• 시가보다 30% 이상 저가 매매 → 차액만큼 증여세 과세
• 신고 안 하면 가산세 20%~40%까지 붙을 수 있어요

예를 들어, 시가 5억짜리 아파트를 자녀에게 3억에 팔았다면? 2억 원은 증여로 보고 최소 수천만 원의 세금이 발생할 수 있어요.

📌 3. 주요 세금 ② 양도소득세

양도소득세도 정상 매매가 아닌 경우, 실거래가가 아닌 시가로 양도차익을 계산해요. 부모가 손해 보고 팔았다고 해도 세무서는 시가 기준으로 과세할 수 있어요.

• 시가 기준 양도차익 계산
• 계산된 금액에 따라 누진세율 적용 → 최대 45% 세금 부과
• 감정평가서를 준비하면 시가 근거 자료로 활용 가능

📌 4. 주요 세금 ③ 취득세

부동산을 넘겨받는 쪽도 안심하면 안 돼요! 자녀든 배우자든, 취득세는 시가 기준으로 산정돼요. 계약금액이 낮더라도, 시가로 판단되면 추가 세금이 부과될 수 있어요.

• 취득세율: 기본 4.6%, 고가주택은 더 올라갈 수 있어요
• 매매가 낮게 신고 → 추징 + 가산세까지 발생 가능

감정평가서를 함께 첨부하면 추징 위험을 줄일 수 있어요.

📌 5. 실전 사례

❌ 사례 A: 세금 폭탄 사례

• 부모가 시가 6억 아파트 → 자녀에게 2.5억에 매도
• → 증여세 과세: 6억 – 2.5억 = 3.5억
• → 증여세 약 7천만 원 + 양도세 4천만 원 발생

✔️ 사례 B: 리스크 방지

• 시가 감정평가서 제출
• 매매계약 + 자금 흐름 투명하게 정리
• → 증여세 없음, 양도세도 최소화

📌 6. 세무조사 피하는 거래 방법

• 📌 감정평가서 반드시 준비
• 📌 자금출처 소명 가능하게 통장 흐름 기록
• 📌 계약서에 실매매 목적, 명의 일치 기재
• 📌 거래 전후 서류 스캔 및 증빙자료 확보

내가 생각했을 때 이 부분이 제일 중요한 거 같아요. 단순히 "부모 자식끼리니까 괜찮겠지"라는 생각이 오히려 세금폭탄으로 이어질 수 있어요.

❓ FAQ

Q1. 가족 간 거래에도 감정평가서가 꼭 필요한가요?

A1. 필수는 아니지만, 세무서에서 시가 입증을 요구할 수 있기 때문에 가장 확실한 방어 수단이에요.

Q2. 부모 자식 간 거래, 실제로 돈 주고받았는데도 증여인가요?

A2. 거래금액이 시가보다 30% 이상 낮으면 실거래 여부와 무관하게 증여로 볼 수 있어요.

Q3. 증여로 판단되면 어떤 세금이 붙나요?

A3. 증여세 + 취득세 + 가산세까지 나올 수 있어요. 상황 따라 양도세까지 이중과세되는 경우도 있어요.

Q4. 감정평가서 없이 거래하면 무조건 위험한가요?

A4. 꼭 그런 건 아니지만, 세무조사 시 소명자료가 부족하면 불리할 수 있어요.

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